VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO

A venda com reserva de domínio é uma modalidade de negociação em que o vendedor de coisa móvel, tem a garantia da propriedade da coisa vendida a prazo, até que seja pago integralmente, momento em que será transferido o domínio da coisa ao comprador.

Não há proibição que a venda com reserva de domínio se dê com bens imóveis, sendo, porém, rara a sua utilização nestes casos, haja vista que a simples promessa de compra e venda para imóveis é mais segura para o vendedor, que só transfere a propriedade com o registro, preferindo assim após a quitação do preço total.

Código Civil
Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.

Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.

Art. 523. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.

Na ato da venda com reserva de domínio, enquanto não forem pagas as prestações na sua totalidade, somente a posse da coisa é transferida. Assim, este tipo de negociação tem caráter de venda sob condição suspensiva.

Elementos caracterizadores da compra e venda com reserva de domínio:

a) compra e venda da coisa a crédito;
b) que recaia sobre objeto individualizado, infungível;
c) efetiva entrega desse objeto pelo vendedor ao comprador;
d) pagamento do preço convencionado nas condições estipuladas, normalmente em prestações;
e) obrigação do vendedor de transferir o domínio ao comprador, logo após a conclusão do pagamento do preço ajustado.
Se o comprador se tornar inadimplente, poderá sofrer protestos ou interpelação judicial, sendo a dívida passível de execução judicial, podendo ainda o vendedor recuperar a coisa vendida através de uma ação judicial de reintegração de posse.
O Código de Processo Civil trata da reserva de domínio nos artigos 1.070 e 1.071, nos quais regula, respectivamente, a cobrança pelo processo executório (podendo a penhora incidir sobre a coisa vendida) e a reintegração de posse (recuperação da coisa vendida).

Código de Processo Civil
Art. 1.070. Nas vendas a crédito com reserva de domínio, quando as prestações estiverem representadas por título executivo, o credor poderá cobrá-las, observando-se o disposto no Livro II, Título II, Capítulo IV.
§ 1º Efetuada a penhora da coisa vendida, é lícito a qualquer das partes, no curso do processo, requerer-lhe a alienação judicial em leilão.
§ 2º O produto do leilão será depositado, sub-rogando-se nele a penhora.

Art. 1.071. Ocorrendo mora do comprador, provada com o protesto do título, o vendedor poderá requerer, liminarmente e sem audiência do comprador, a apreensão e depósito da coisa vendida.
§ 1º Ao deferir o pedido, nomeará o juiz perito, que procederá à vistoria da coisa e arbitramento do seu valor, descrevendo-lhe o estado e individuando-a com todos os característicos.
§ 2º Feito o depósito, será citado o comprador para, dentro em 5 (cinco) dias, contestar a ação.Neste prazo poderá o comprador, que houver pago mais de 40% (quarenta por cento) do preço, requerer ao juiz que lhe conceda 30 (trinta) dias para reaver a coisa, liquidando as prestações vencidas, juros, honorários e custas.
§ 3º Se o réu não contestar, deixar de pedir a concessão do prazo ou não efetuar o pagamento referido no parágrafo anterior, poderá o autor, mediante a apresentação dos títulos vencidos e vincendos, requerer a reintegração imediata na posse da coisa depositada; caso em que, descontada do valor arbitrado a importância da dívida acrescida das despesas judiciais e extrajudiciais, o autor restituirá ao réu o saldo, depositando-o em pagamento.
§ 4º Se a ação for contestada, observar-se-á o procedimento ordinário, sem prejuízo da reintegração liminar.
Embora o comprador ainda não tenha a propriedade da coisa adquirida com reserva de domínio, responde ele pelos riscos da coisa.

Código Civil
Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.

Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.

No que pese a lei fazer referência somente a coisas móveis, não existe qualquer proibição legal contra a venda com reserva de domínio de bens imóveis.

Fonte: Portal da Classe Contábil